In den vergangenen zwei Wochen hat sich der Gutachterausschuss in fünf Arbeitsgruppen zur Vorberatung der Bodenrichtwerte und der Bodenrichtwertkarten zum Stichtag 01.01.2023 getroffen. Die finale Beschlussfassung wird in einer großen Sitzung des Gemeinsamen Gutachterausschusses am 13.06.2023 in Schömberg stattfinden.

Gemäß § 14 Abs. 1 ImmoWertV sind Bodenrichtwerte vorrangig im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Das bedeutet in der Praxis, dass Bodenrichtwerte für baureifes Land aus den Verkäufen unbebauter Grundstücke abzuleiten sind. Hierbei hat der Gutachterausschuss das Stichtagsprinzip zu berücksichtigen. Er hat somit ausschließlich den zurückliegenden Grundstücksmarkt abzubilden.

Die 273 ausgewerteten Kaufverträge wurden im Nachgang bereinigt. So sind Kaufverträge über Flächen kleiner 100 m² und Kaufverträge mit Kaufpreisen außerhalb des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs (extrem günstig, extrem teuer) nicht in die weitere Betrachtung mit eingeflossen. Somit stellen aktuell 214 Kaufverträge die Datenbasis für die Ableitung der Bodenrichtwerte dar.

Im Zuge der Auswertung ermittelt die Geschäftsstelle  einen Anpassungsfaktor, der sich aus dem Verhältnis von angepasstem Quadratmeterpreis zum Bodenrichtwert ergibt. Ein Faktor von 1,0 bedeutet, dass der Kaufpreis exakt dem Bodenrichtwert entsprochen hat. Ein Faktor kleiner 1,0 bedeutet, dass günstiger erworben wurde – ein Faktor größer 1,0 bedeutet, dass der Kaufpreis über dem Bodenrichtwert gelegen hat.

Gewerbliche Bauflächen

Gewerbliche Bauflächen wurden nahezu ausschließlich von den Gemeinden oder Zweckverbänden veräußert. Insgesamt haben wir eine Datengrundlage von 30 Kaufverträgen. Hiernach ergibt sich ein sehr deutliches Bild, dass gewerbliche Bauflächen ganz überwiegend zum Bodenrichtwert veräußert wurden. Der Mittelwert des Anpassungsfaktors beträgt 1,01 und der Median beträgt 1,0.

Gemischte Bauflächen

Tendenziell in den eher ländlicheren Regionen konnten wir 35 Kaufverträge über gemischte Bauflächen verzeichnen, die vorrangig einer Wohnbebauung zugeführt werden. Dies erklärt die doch sehr deutlich über den Bodenrichtwerten liegenden Kaufpreise. Im Mittel wurden Kaufpreise vereinbart, die 57 % über dem Bodenrichtwert lagen, bei einem Median von 1,46.

Wohnbauflächen

Mit 158 Kaufverträgen stellen die Kaufverträge über Wohnbauflächen den größten Teilmarkt dar. Aber auch hier zeigen sich sehr deutliche Tendenzen zu höheren Bodenrichtwerten. Der Mittelwert beträgt 1,42 was einer Steigerung von 42 % entspricht. Der Median liegt bei 1,27.