Die Bodenrichtwerte und die Definition der Bodenrichtwertzonen ergeben sich einerseits aus dem Baugesetzbuch (BauGB), sowie andererseits aus der Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Immobilien und der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV). Maßgeblich sind § 196 BauGB und § 15 ImmoWertV. Beide sind annähernd inhaltsgleich und besagen im Wesentlichen folgendes:

1. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Fläche eines Grundstückes mit definiertem Grundstückszustand (Richtwertgrundstück). Lagebedingte Wertunterschiede einzelner Grundstücke innerhalb der Zone können bis zu 30 Prozent betragen.
2. Abweichungen des einzelnen Grundstückes vom zonalen Richtwertgrundstück in den wertbestimmenden Eigenschaften, wie Entwicklungs- und Erschließungszustand, Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksgröße und -zuschnitt, Bodenbeschaffenheit, Neigung, Preisentwicklung seit Stichtag der Bodenrichtwertermittlung usw. bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Verkehrswertes vom Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert ist daher ggf. durch entsprechende Zu- und/oder Abschläge an die Verhältnisse des Bewertungsgrundstücks wertmäßig anzupassen.
3. Einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile mit einer vom Bodenrichtwertgrundstück abweichenden Art der Nutzung oder Qualität, wie zum Beispiel Grünflächen, Waldflächen, Wasserflächen, Verkehrsflächen und Gemeinbedarfsflächen, können Bestandteil der Bodenrichtwertzone sein; der dort angegebene Bodenrichtwert gilt nicht für diese Grundstücke.
4. Für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile sind keine Bodenrichtwertzonen zu bilden.
5. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten noch aus den sie beschreibenden Attributen oder aus den Zonenabgrenzungen abgeleitet werden.
6. Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung.

Die Bodenrichtwertkarten bzw. den konkreten Bodenrichtwert für ein Grundstück können Sie bequem über das Bodenrichtwertinformationssystem Baden-Württemberg (BORIS-BW) abrufen. Sie benötigen hierfür entweder die Adresse des Grundstücks oder den Gemarkungsnamen und die Flurstücksnummer. Alternativ können Sie auch über eine interaktive Karte navigieren.

In BORIS-BW sind für das Geschäftsgebiet des Gemeinsamen Gutachterausschusses Bodenrichtwerte ab dem 01.01.2022 online abrufbar. Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 sind auf unserer Homepage veröffentlicht und als PDF-Datei verfügbar. Ältere Bodenrichtwerte, Stichtag 31.12.2018 oder früher, liegen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nicht vor. Bitte fragen Sie diese im Bedarfsfall direkt bei der jeweiligen Gemeinde an.

Die Erstattung von Verkehrswertgutachten gehört zu den Hauptaufgaben des Gutachterausschusses. Anlässe können beispielsweise der Kauf oder Verkauf einer Immobilie, Ehescheidung (Berechnung des Zugewinnausgleichs), Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oder die Bewertung aus steuerlichen Gründen (Entnahme von Betriebsvermögen, Bilanzierung zum Marktwert) sein.

Ein Verkauf der zu bewertenden Immobilie muss dabei nicht unmittelbar erfolgen. Aufgrund seiner umfangreichen Marktkenntnisse ist der Gutachterausschuss in der Lage die Marktmechanismen zu simulieren und den Verkehrswert gem. § 194 BauGB – auch als Marktwert, gemeiner Wert, market value oder fair value bezeichnet – zu ermitteln.

Die Dauer bis zur Erstellung eines Gutachtens kann je nach Größe und Art der Immobilie sowie dem Umfang und der Komplexität des Gutachtens variieren. Im Allgemeinen dauert es einige Wochen bis mehrere Monate.

Die Gebühren werden grundsätzlich nach dem Verkehrswert der Grundstücke erhoben, wobei die Berücksichtigung von Rechten - beispielsweise Wohnungsrecht, Nießbrauch, Geh- und Fahrrechten, Leitungsrechten - zu Zuschlägen führt. Maßgeblich für die Höhe der Gebühr ist die jeweils gültige „Satzung über die Erhebung von Gebühren für die Tätigkeit des Gemeinsamen Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle“.

Bei der Erstattung von Gutachten wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem Vorsitzenden und mindestens zwei weiteren Gutachtern tätig. Hierzu wird das Gutachten durch einen sach- und fachkundigen Sachverständigen der Geschäftsstelle erstellt. Mit einbezogen wird grundsätzlich ein weiterer ehrenamtlicher Gutachter aus dem jeweiligen Gemeindegebiet. Das Gutachten wird in einer Sitzung des Gutachterausschusses oder im Umlaufverfahren beraten und beschlossen.

Der Antrag auf Erstattung eines Gutachtens ist bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses einzureichen. Das Antragsformular kann in unserem Downloadbereich heruntergeladen werden. Antragsberechtigt sind grundsätzlich Gerichte und Behörden sowie Eigentümer, ihnen gleichstehende Berechtigte, Inhaber anderer Rechte am Grundstück und Pflichtteilsberechtigte, für deren Pflichtteil der Wert des Grundstücks von Bedeutung ist.

Der Gutachterausschuss nimmt den Datenschutz und die Datensicherheit sehr ernst und folgt den geltenden Datenschutzgesetzen. Alle personen- und objektbezogenen Daten werden vertraulich behandelt und sicher aufbewahrt. Die Mitarbeiter der Geschäftsstelle sowie die Gutachter sind zur Verschwiegenheit gesetzlich verpflichtet.

In der Regel kann das Gutachten nur von dem Antragsteller oder dessen Beauftragtem eingesehen werden. In bestimmten Fällen, z.B. im Rahmen eines Gerichtsverfahrens, kann es jedoch auch anderen Parteien zugänglich gemacht werden.